Il yield lordo è il numero che vedi ovunque: "7% a Dubai!", "Rendimenti del 9%!". È anche il numero più fuorviante nel real estate. Il rendimento che conta è il netto: quello che ti resta dopo aver sottratto tutti i costi reali. E quel numero è sempre, senza eccezioni, più basso del lordo. Qui ti spiego come lo calcolo con i miei clienti, con un esempio reale e le assunzioni dichiarate.

In questo articolo
  1. Perché il yield lordo è marketing
  2. I costi da sottrarre: la lista completa
  3. Esempio reale: 1BR a Dubai Marina
  4. Confronto con un immobile equivalente in Italia
  5. Le variabili che cambiano tutto
  6. Lo scenario prudente che dovresti sempre calcolare
  7. Domande frequenti

Perché il yield lordo è marketing

Il rendimento lordo si calcola così: canone annuale diviso prezzo di acquisto, moltiplicato per 100. Se compri un appartamento a AED 1.200.000 e lo affitti a AED 85.000/anno, il yield lordo è 7.1%. Sembra ottimo. Il problema è che questo numero ignora completamente i costi operativi: service charge, gestione, vacancy, manutenzione. È come calcolare il fatturato di un'azienda e chiamarlo "utile".

Chi usa il yield lordo per vendere immobili lo fa perché è il numero più alto e più attraente. I developer lo mettono nelle brochure, i broker lo citano nelle presentazioni. Ma nessun investitore serio prende decisioni sul lordo. Il rendimento che determina la performance reale del tuo investimento è il netto, e calcolarlo richiede un lavoro che la maggior parte dei venditori non fa. Io lo faccio su ogni immobile che propongo, con tutti i costi dettagliati e le assunzioni dichiarate.

I costi da sottrarre: la lista completa

Service charge annuale. La voce più significativa. Varia da AED 15 a oltre AED 30 per sqft/anno. Per un 1BR di 750 sqft, il range è AED 11.250-22.500/anno. La differenza tra building è enorme e incide direttamente sul netto. Verifico sempre lo storico degli ultimi 3 anni: se il service charge è in crescita costante, lo calcolo nel piano con una proiezione realistica.

Property management. Se non gestisci l'immobile in autonomia (e se sei in Italia, non puoi), un property manager costa il 5-8% del canone annuale. Su AED 85.000 di canone, sono AED 4.250-6.800/anno. Include: trovare l'inquilino, gestire il contratto, coordinare le manutenzioni, incassare l'affitto.

Vacancy. Nessun immobile è affittato 365 giorni l'anno. Tra un inquilino e l'altro servono 2-6 settimane per riaffittare (pulizia, piccole riparazioni, ricerca nuovo tenant). Come scenario prudente calcolo 4-8 settimane/anno di vacancy, pari a una perdita di AED 6.500-13.000 su un canone da AED 85.000.

Manutenzione ordinaria. Sostituzione filtri AC (2 volte/anno), piccole riparazioni, imbiancatura tra un inquilino e l'altro. Budget prudente: 1-2% del canone annuale, quindi AED 850-1.700/anno.

Assicurazione immobile. Non obbligatoria ma consigliata, soprattutto se l'immobile è in affitto. Costo: AED 1.000-2.500/anno a seconda della copertura.

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Esempio reale: 1BR a Dubai Marina

Prendiamo un caso concreto. Appartamento 1BR, 750 sqft, Dubai Marina. Prezzo di acquisto: AED 1.200.000. Canone annuale di mercato: AED 85.000. Yield lordo: 7.1%. Ora sottraiamo i costi reali.

Service charge (AED 22/sqft): AED 16.500. Property management (7%): AED 5.950. Vacancy (6 settimane): AED 9.800. Manutenzione: AED 1.700. Assicurazione: AED 1.500. Totale costi operativi: AED 35.450. Reddito netto: AED 85.000 - AED 35.450 = AED 49.550. Yield netto: 4.1%. Dal 7.1% lordo al 4.1% netto: il netto è il 58% del lordo. Questa proporzione (55-75%) è tipica a Dubai. Chi ti dice "8% netto" o sta mentendo o non sta calcolando tutti i costi.

Confronto con un immobile equivalente in Italia

Stesso esercizio su un bilocale equivalente a Milano, zona semicentrale. Prezzo: €350.000. Canone annuale: €18.000. Yield lordo: 5.1%. Ora i costi: cedolare secca (21%): €3.780. IMU: €1.400. Gestione/manutenzione: €1.200. Vacancy: €1.500. Totale: €7.880. Reddito netto: €10.120. Yield netto: 2.9%.

Il confronto: 4.1% netto a Dubai vs 2.9% netto a Milano. La differenza di 1.2 punti percentuali si accumula nel tempo: su AED 1.200.000 investiti, sono circa AED 14.400/anno in più. In 10 anni, AED 144.000 aggiuntivi di reddito netto. A questo aggiungi l'assenza di capital gain tax alla rivendita. Il vantaggio fiscale di Dubai non è solo "zero tasse": è un moltiplicatore di rendimento reale. Ma va calcolato con numeri specifici, non con slogan.

Le variabili che cambiano tutto

La zona. Un 1BR a JVC con service charge di AED 15/sqft e canone di AED 55.000 su un prezzo di AED 650.000 può generare un netto del 5.5-6%. Lo stesso taglio a Downtown con service charge di AED 28/sqft e canone di AED 95.000 su AED 1.800.000 rende il 3.5-4%. La zona premium non sempre significa rendimento premium: spesso è il contrario.

Il building. Due appartamenti nella stessa zona possono avere service charge che differiscono del 50-80%. Un building ben gestito con developer solido mantiene il service charge stabile. Un building con manutenzione carente aumenta il service charge ogni anno per compensare. Verificare il track record del developer e lo storico del service charge è il singolo controllo che più incide sul rendimento a lungo termine.

La tipologia di affitto. Affitto annuale (standard): rendimento più stabile, vacancy più bassa. Affitto breve (Airbnb/holiday homes): rendimento potenzialmente più alto (8-12% lordo) ma con costi di gestione molto più alti (15-25% di commissione piattaforma + pulizia + turnover), vacancy stagionale, e regolamentazione in evoluzione. Per la maggior parte degli investitori italiani al primo acquisto, l'affitto annuale è la scelta più prudente.

Lo scenario prudente che dovresti sempre calcolare

Ogni piano di rendimento che costruisco include due scenari: base e prudente. Lo scenario base usa i dati di mercato attuali (canone corrente, vacancy media, service charge attuale). Lo scenario prudente simula: canone -10% (cosa succede se il mercato rallenta?), vacancy +2 settimane (cosa succede se ci metti più tempo a riaffittare?), e service charge +10% nei prossimi 3 anni (cosa succede se i costi crescono?).

Se lo scenario prudente ti dà ancora un rendimento accettabile per il tuo profilo (tipicamente sopra il 3% netto), l'operazione ha margine di sicurezza. Se lo scenario prudente scende sotto il 2.5% netto, il rischio che l'investimento non performi come atteso è concreto. In quel caso, te lo dico prima di procedere, e valutiamo alternative. Il mio lavoro non è venderti un immobile: è assicurarmi che i numeri funzionino anche quando il mercato non è perfetto. Perché il mercato non è mai perfetto.

Domande frequenti

Non esiste un rendimento "medio" affidabile perché dipende da zona, building, tipologia e gestione. Come riferimento: un appartamento 1BR in zona mid-range (JVC, Arjan) può generare un netto del 5-6%. In zona premium (Marina, Downtown) il netto scende al 3.5-4.5%. Questi numeri includono service charge, gestione e vacancy, ma vanno verificati caso per caso.
Service charge annuale (AED 15-30/sqft), property management se non gestisci in autonomia (5-8% del canone), vacancy stimata (4-8 settimane/anno come scenario prudente), manutenzione ordinaria (1-2% del canone), e assicurazione immobile. Il netto reale è tipicamente il 55-75% del lordo.
A parità di yield lordo, il rendimento netto a Dubai è quasi sempre superiore perché non ci sono imposte sul reddito da affitto né imposte sulla proprietà (IMU). Un 6% lordo a Dubai può tradursi in un 4-4.5% netto. Lo stesso 6% lordo in Italia, dopo cedolare secca e IMU, scende al 3-3.5%. La differenza è significativa su base annua.
Potenzialmente sì (8-12% lordo vs 5-7% lordo dell'annuale), ma i costi di gestione sono molto più alti: commissione piattaforma 15-25%, pulizia, turnover, arredo di qualità, e licenza DTCM obbligatoria. Il netto spesso si avvicina a quello dell'affitto annuale, con molta più complessità operativa e rischio stagionale.
Sì, con un property manager locale. Il costo è il 5-8% del canone annuale e include ricerca inquilino, gestione contratto, coordinamento manutenzioni e incasso affitto. Per chi investe dall'Italia è la scelta standard. Ti metto in contatto con property manager verificati con cui collaboro.