L'off-plan è il formato più promosso a Dubai. Ogni settimana un nuovo lancio, rendering spettacolari, piani pagamenti "facili", e promesse di capital gain. Ma dietro il marketing c'è un'operazione che ha regole precise, rischi concreti, e variabili che devi conoscere prima di firmare. Questo articolo ti dice quando l'off-plan può funzionare, quando è meglio evitarlo, e cosa verificare in ogni caso. Nessun entusiasmo cieco, nessuna condanna a priori: solo i fatti.
Cos'è l'off-plan e come funziona
Comprare off-plan significa acquistare un immobile prima che sia costruito, sulla base di planimetrie, rendering e specifiche del developer. Il pagamento avviene in rate distribuite durante la costruzione (tipicamente 2-4 anni), e il saldo finale alla consegna (handover). Il contratto viene registrato al DLD tramite Oqood, l'equivalente del title deed per immobili in costruzione.
Il meccanismo è protetto dalla legge UAE: i fondi dell'acquirente vengono depositati in un escrow account gestito da una banca terza, e il developer può prelevare solo in proporzione all'avanzamento lavori certificato. Questo sistema, introdotto dopo la crisi del 2008-2009, tutela l'acquirente. Ma la tutela è procedurale, non sul rischio di mercato: se il valore dell'immobile scende tra l'acquisto e la consegna, la perdita è tua.
Il piano pagamenti: come leggerlo davvero
Il piano pagamenti è il vero motore dell'off-plan. Strutture tipiche: 80/20 (80% durante la costruzione, 20% all'handover), 60/40 (60% durante, 40% all'handover), o formule più aggressive come 10/90 o 1% mensile. Ogni struttura ha implicazioni diverse sul tuo cashflow e sul tuo rischio.
Cosa guardare. Un piano 60/40 su un immobile da AED 1.500.000 significa AED 900.000 durante la costruzione (2-3 anni) e AED 600.000 alla consegna. Se la consegna è tra 3 anni, devi avere AED 600.000 disponibili a quella data. Se il mercato nel frattempo è sceso e vuoi rivendere prima dell'handover, potresti farlo a un prezzo inferiore a quanto hai versato.
I piani pagamenti post-handover (es. 60/40 con il 40% in rate dopo la consegna per 2-3 anni) sembrano più comodi ma significano che il developer finanzia parte dell'acquisto: questo costo è incorporato nel prezzo, che è tipicamente più alto rispetto a un piano tradizionale. Confronta sempre il prezzo per sqft con immobili simili ready nella stessa zona per capire quanto stai pagando il "finanziamento" del developer.
I rischi reali che nessuno pubblicizza
Ritardi nella consegna. Ritardi di 6-18 mesi sono comuni, anche con developer affermati. In alcuni casi i ritardi superano i 2 anni. Durante l'attesa, il tuo capitale è vincolato e non genera reddito. Se hai comprato per investimento, ogni mese di ritardo è reddito perso.
Qualità finale vs rendering. Il rendering mostra la versione ideale. La realtà può differire: finiture di qualità inferiore, layout leggermente diverso, vista parzialmente ostruita da altri edifici non previsti. Questo rischio è più alto con developer meno affermati e su progetti in zone in forte sviluppo dove il contesto urbano cambia rapidamente.
Rischio di mercato. Se compri off-plan oggi a AED 1.500/sqft e il mercato tra 3 anni è a AED 1.300/sqft, il tuo immobile alla consegna vale meno di quanto hai pagato. Questo è il rischio più significativo e quello meno discusso nelle presentazioni di vendita. Il capital gain non è una certezza: è un'ipotesi che dipende dall'andamento del mercato.
Penali di uscita. Se cambi idea o non riesci a completare i pagamenti, le penali variano dal 20% al 40% di quanto versato, a seconda del developer e del contratto. Alcuni contratti permettono la rivendita dell'Oqood (cessione del contratto) con un costo di trasferimento del 2-4% più la NOC fee del developer. Ma se il mercato è in calo, trovare un acquirente per il tuo Oqood non è scontato.
Come verificare il developer
Track record. Quanti progetti ha consegnato? Con quale qualità? I residenti dei progetti precedenti sono soddisfatti? Questi dati li verifico consultando il registro RERA, visitando i progetti già consegnati, e parlando con i residenti. Un developer che ha consegnato 10 progetti puntuali e con buona qualità è un dato. Un developer al primo progetto è un'incognita.
Puntualità. Verifica se i progetti precedenti sono stati consegnati nei tempi dichiarati o con ritardi. Developer come Emaar, Meraas, Dubai Properties hanno track record verificabili. Developer più piccoli o nuovi non hanno storico: questo non significa che siano cattivi, ma che il rischio è oggettivamente più alto.
Registrazione RERA e escrow. Ogni progetto off-plan deve essere registrato presso RERA (Real Estate Regulatory Agency) e avere un escrow account attivo presso una banca autorizzata. Verifica entrambi prima di versare qualsiasi importo. Se il progetto non è registrato RERA, non procedere. Questo è un requisito non negoziabile.
Quando l'off-plan ha senso
Hai un orizzonte lungo (5+ anni). Se il tuo piano è mantenere l'immobile per 5-10 anni, il rischio di mercato alla consegna è meno rilevante perché hai tempo per un eventuale recupero. L'off-plan ti permette di entrare con un esborso iniziale più basso e distribuire il pagamento nel tempo.
Il developer è solido. Con un developer affermato, il rischio qualità e ritardi è significativamente più basso. I progetti Emaar a Dubai Hills, Creek Harbour, o Rashid Yachts & Marina hanno storico di consegne puntuali e qualità consistente.
Il prezzo per sqft è competitivo. Se il prezzo off-plan è il 10-15% sotto il ready nella stessa zona, il margine assorbe parte del rischio. Se il prezzo off-plan è uguale o superiore al ready, stai pagando di più per un immobile che non esiste ancora: il rapporto rischio/rendimento non ha senso.
Vuoi la Golden Visa con un piano pagamenti. Se l'obiettivo è raggiungere la soglia AED 2.000.000 con pagamenti rateizzati (ricorda: devi aver versato almeno AED 2M per richiedere la Golden Visa), l'off-plan può essere una via. Ma verifica che il piano pagamenti ti permetta di raggiungere la soglia entro i tempi che ti servono.
Quando è meglio evitarlo
È il tuo primo acquisto a Dubai. Se non conosci il mercato, le zone, e le dinamiche locali, comprare qualcosa che non puoi vedere né toccare è il modo più rischioso per iniziare. Il ready ti dà certezza: vedi l'immobile, conosci il rendimento, puoi affittare subito. Per il primo acquisto, il ready è quasi sempre la scelta più prudente.
Hai bisogno di reddito immediato. Se compri per investimento e ti serve cashflow da subito, l'off-plan non lo genera. Per 2-4 anni il tuo capitale è vincolato senza produrre reddito. Un immobile ready con inquilino in essere ti dà reddito dal giorno 1.
Il developer è sconosciuto. Un developer senza track record verificabile, con un solo progetto in corso, e un marketing aggressivo basato su rendering e promesse di rendimento è il profilo di rischio più alto nel mercato off-plan. Non sto dicendo che fallirà: sto dicendo che non hai dati per valutarlo.
Il prezzo è uguale o superiore al ready. Se per lo stesso tipo di immobile nella stessa zona paghi lo stesso prezzo o di più in off-plan rispetto al ready, stai assumendo più rischio senza nessun vantaggio economico. In quel caso, compra ready.