C'è un momento preciso in cui la maggior parte degli acquirenti italiani commette errori a Dubai: quando decide di bloccare un immobile. L'entusiasmo prende il sopravvento, il broker spinge per chiudere, i numeri sembrano buoni. Ma "sembrano buoni" non è la stessa cosa di "sono buoni". Questa checklist contiene i 7 controlli che faccio su ogni immobile prima di proporlo ai miei clienti. Se li applichi, eviti gli errori più costosi. Se li salti, stai comprando alla cieca.
Service charge: il numero che nessuno ti mostra
Il service charge è il costo condominiale annuale che copre manutenzione aree comuni, sicurezza, piscina, palestra, pulizia. A Dubai varia da AED 15 a oltre AED 30 per sqft/anno, e la differenza tra building è enorme. Per un appartamento di 800 sqft, un service charge di AED 15/sqft costa AED 12.000/anno. Uno da AED 28/sqft costa AED 22.400. La differenza di AED 10.400/anno incide direttamente sul rendimento netto (se compri per investimento) o sul costo di holding (se compri per vivere).
Il problema: molti broker ti comunicano il service charge attuale, ma non lo storico. Un building che oggi ha un service charge di AED 18/sqft potrebbe averlo aumentato del 15% negli ultimi 2 anni, e potrebbe continuare ad aumentare. Io verifico sempre lo storico degli ultimi 3 anni dal developer o dall'RERA Service Charge Index. Se la traiettoria è in salita costante, lo segnalo. Se il building è nuovo e non ha storico, lo dichiaro come rischio nel piano finanziario. Il service charge non è un dettaglio: è la voce che può trasformare un buon investimento in uno mediocre.
Prezzo reale vs prezzo di listino
Il prezzo che vedi su Property Finder o Bayut è il prezzo di listino: quello che il venditore chiede. Il prezzo reale è quello a cui si chiude la transazione, e spesso è diverso. La differenza può andare dal 3% al 15%, a seconda della zona, del momento di mercato, e della motivazione del venditore.
Come verificarlo? I dati DLD (Dubai Land Department) registrano ogni transazione reale con prezzo, data, e building. Io confronto sempre il prezzo richiesto con le ultime 5-10 transazioni nello stesso building o nella stessa area. Se il prezzo di listino è del 12% sopra le transazioni reali, lo sai prima di fare un'offerta. Se è in linea, hai la conferma che stai trattando a prezzo di mercato. Questo passaggio da solo può farti risparmiare AED 50.000-150.000 su un acquisto da AED 1-2 milioni. Non è un dettaglio: è il margine tra un prezzo corretto e un prezzo gonfiato.
Stato fisico dell'immobile: cosa verificare di persona
Le foto online mentono. Non per cattiva fede (anche se a volte sì), ma perché non mostrano ciò che conta. L'umidità dietro l'armadio, le macchie di muffa sotto il lavandino, lo stato reale dei serramenti, il livello di rumore dalla strada o dal cantiere adiacente, la qualità delle finiture rispetto a ciò che il developer promette. Questi elementi li verifici solo con una visita fisica, e possibilmente con occhio esperto.
Cosa controllo quando visito un immobile per i miei clienti: stato dell'aria condizionata (filtri, rumori, efficienza), pressione dell'acqua, stato delle fughe e delle piastrelle in bagno e cucina, qualità dei serramenti (vetri doppi o singoli, tenuta), livello di rumore reale (a diverse ore del giorno), e vista effettiva dal balcone (che a volte include un cantiere attivo non visibile dalle foto). Se l'immobile ha problemi, non entra nella shortlist. Se ha difetti minori ma il prezzo li compensa, te li segnalo in modo trasparente nella scheda.
Costo totale all-in: oltre il prezzo
Il prezzo dell'immobile non è il costo dell'operazione. Il costo reale include: DLD registration fee (4%), commissione agenzia (2%), trustee fee (circa AED 4.000 + VAT), admin fees (AED 580), conveyancing/notarial fees (AED 5.000-8.000), e eventuale valuation fee se compri con mutuo (AED 2.500-3.500). Il totale si aggira intorno al 7-8% del valore dell'immobile.
Per un appartamento da AED 2.000.000, il costo totale all-in è circa AED 2.130.000-2.160.000. Questa differenza di AED 130.000-160.000 deve essere nel tuo budget dal giorno zero, non scoperta dopo la firma. Se compri con mutuo, aggiungi la valuation fee, il mortgage registration fee (0.25%), e l'assicurazione immobile. Il piano finanziario che costruisco include tutti questi costi, così il numero finale che vedi è quello reale, non una sorpresa. Chi ti dà solo il prezzo dell'immobile ti sta dando metà dell'informazione.
Building e community: come valutarli
Non tutti i building a Dubai sono uguali. La qualità varia enormemente anche all'interno della stessa zona. Un building con developer di primo livello (Emaar, Meraas, Dubai Properties) tende ad avere manutenzione migliore, service charge più stabile, e valore di rivendita più alto. Un building di developer meno noto può costare il 20-30% in meno, ma avere service charge in crescita, manutenzione carente, e valore di rivendita volatile.
Come valuto un building: reputazione del developer (track record su altri progetti), età e stato di manutenzione (lobby, corridoi, aree comuni), qualità della gestione (risposta ai problemi, pulizia, sicurezza), mix di inquilini/proprietari (un building con 80% di affitti brevi ha un profilo diverso da uno con 70% di proprietari residenti), e storico del service charge. Per la community: servizi nel raggio di 5-10 minuti a piedi (supermercato, farmacia, ristoranti), accesso alla metro, traffico nelle ore di punta, e cantieri attivi nella zona. Ogni building che propongo ha una scheda con tutti questi dati.
Documenti e verifiche legali
Prima di firmare un MOU (Memorandum of Understanding) o versare un deposito, le verifiche legali e documentali sono queste: Title Deed originale del venditore (verifica che sia il proprietario effettivo), NOC (No Objection Certificate) dal developer (conferma che non ci sono debiti pendenti sull'immobile), verifica carichi pendenti (service charge non pagato, bollette DEWA arretrate), e mortgage clearance se l'immobile ha un mutuo in corso (il venditore deve estinguerlo prima del trasferimento).
Per chi compra con Golden Visa in mente: verifica che l'immobile soddisfi i requisiti (valore minimo AED 2.000.000, property value non mortgage value). Per off-plan: verifica che il progetto sia registrato presso RERA, che l'escrow account sia attivo, e che il piano pagamenti sia conforme. Io coordino queste verifiche con il conveyancer prima che tu firmi qualsiasi documento. Se qualcosa non torna, ci fermiamo.
L'errore più costoso: la fretta
L'errore che vedo più spesso non è tecnico: è emotivo. La fretta. Un acquirente arriva a Dubai per 4-5 giorni, visita 10 immobili, e all'ultimo giorno blocca quello che "sente giusto" perché il broker dice che "c'è un altro interessato" o "il prezzo sale la prossima settimana". Questa pressione è deliberata e nella maggior parte dei casi non corrisponde alla realtà.
Il mercato di Dubai ha oltre 50.000 unità in vendita in qualsiasi momento. Nella tua fascia di prezzo e nella tua zona target, ci sono decine di opzioni. Se un immobile "scappa", ne arriva un altro equivalente entro 1-2 settimane. L'unico caso in cui la velocità conta davvero è quando trovi un immobile chiaramente sotto-prezzato rispetto ai dati DLD, con documenti in ordine e stato fisico verificato. In tutti gli altri casi, prenderti 48-72 ore per riflettere è la decisione migliore che puoi prendere. Comprare casa a Dubai è un'operazione da centinaia di migliaia di AED: merita tempo, non fretta.